由于一線城市廣州的加入，“商轉(zhuǎn)公”政策再次成為熱議話題。近日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布《商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《商轉(zhuǎn)公征求意見稿》”）。該文件明確表示，為充分發(fā)揮住房公積金制度的保障作用，切實(shí)減輕繳存人住房貸款利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)，結(jié)合該市實(shí)際情況制定本實(shí)施辦法。
廣州由此成為一線城市中第二個(gè)擬推行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國已有包括沈陽、重慶在內(nèi)的約20個(gè)城市陸續(xù)支持或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該政策不僅能有效降低購房成本，還將促進(jìn)住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市跟進(jìn)。
一線城市入場“商轉(zhuǎn)公”
“商轉(zhuǎn)公”政策，簡單來說，就是將商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。這一政策并非新鮮事物，自2023年重啟以來，已實(shí)施了兩年左右。然而，此次一線城市廣州加入“商轉(zhuǎn)公”行列，使得這一政策受到了更廣泛的關(guān)注。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)分析稱，從本次廣州發(fā)布《商轉(zhuǎn)公征求意見稿》目的來看，主要是為了減輕購房者住房貸款利息支出，釋放社會(huì)消費(fèi)需求，同時(shí)也是進(jìn)一步完善住房公積金制度支持作用。對于過往無法使用或者未使用公積金貸款的購房者，在滿足當(dāng)前“商轉(zhuǎn)公”相應(yīng)條件的可以有機(jī)會(huì)申請公積金貸款。
陳雪強(qiáng)進(jìn)一步表示，近年來，隨著廣州房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，對于當(dāng)前購房者較為友好，同時(shí)存量房貸利率的下調(diào)以及支持商轉(zhuǎn)公政策的實(shí)施，均有效進(jìn)一步降低購房者的購房成本支出。
但需要注意的是，廣州的“商轉(zhuǎn)公”政策設(shè)置了多項(xiàng)限制條件，諸如申請商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，原商業(yè)貸款已放款5年以上且已獲得原商業(yè)貸款銀行同意轉(zhuǎn)為純公積金貸款；申請商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在廣州市的唯一住房；在廣州市開戶并累計(jì)繳存住房公積金滿60個(gè)月及以上，等等。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，5年以上的限制意味著2020年后購房的群體無法享受該政策；唯一住房的要求則排除了二套房以上需求；更重要的是貸款額度不得超過購房總價(jià)款的60%。
根據(jù)《商轉(zhuǎn)公征求意見稿》，商轉(zhuǎn)公貸款額度按申請時(shí)廣州市公積金貸款政策核定，同時(shí)不得高于商轉(zhuǎn)公貸款申請時(shí)原商業(yè)貸款余額與未來3個(gè)月應(yīng)還本金的差額，且不得超過購房總價(jià)款的60%。購房總價(jià)款以房屋原購買價(jià)格與房屋重新核查（重新評(píng)估）價(jià)中的較低者為準(zhǔn)。
李宇嘉分析稱，對于2017年后購房的群體，由于部分區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，可能出現(xiàn)公積金貸款額度不足以覆蓋原商業(yè)貸款的情況，特別是房價(jià)跌幅較大的區(qū)域，這一矛盾將更為突出。
利率差帶來實(shí)質(zhì)優(yōu)惠
盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率持續(xù)下調(diào)，但目前公積金貸款利率仍顯著低于商業(yè)貸款利率，“商轉(zhuǎn)公”能切實(shí)減輕購房者的月供壓力。
根據(jù)中國人民銀行決定，自2025年5月8日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。
相比之下，廣州市目前的存量商業(yè)貸款利率普遍維持在3.2%左右，公積金貸款的利率優(yōu)勢明顯，能夠有效降低購房者的月供支出。
那么，“商轉(zhuǎn)公”究竟能為購房者節(jié)省多少成本？如果一位購房者2019年購買了一套房子，還款周期是30年，目前仍有120萬商業(yè)按揭貸款，利率為3.2%，當(dāng)前月供約5974元，如果全部轉(zhuǎn)換成公積金貸款，月供將減少約369元，總利息將減少10萬元左右。
李宇嘉強(qiáng)調(diào)，“商轉(zhuǎn)公”政策的最大好處在于降低住房消費(fèi)成本。在當(dāng)前購房者對資金成本比較敏感的背景下，公積金貸款利率較商業(yè)貸款整體低1個(gè)百分點(diǎn)左右，這種降成本措施具有顯著的普惠性。該政策既能發(fā)揮住房金融的保障作用，又能促進(jìn)住房回歸居住屬性，對刺激消費(fèi)、改善民生都具有重要意義。
個(gè)貸率走低或促更多城市跟進(jìn)
除了廣州外，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有海南省及沈陽、重慶等約20城支持、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策。
以海南省為例，該省住房公積金管理局近期也發(fā)布了相關(guān)管理辦法征求意見稿，對貸款對象、程序及額度等作出了詳細(xì)規(guī)定。這一舉措表明，海南省也在積極探索適合本地的“商轉(zhuǎn)公”政策模式，以更好地滿足購房者的需求。
雖然“商轉(zhuǎn)公”政策優(yōu)勢明顯，但目前仍有部分城市尚未推行。李宇嘉預(yù)測，未來會(huì)有更多城市加入這一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公積金資金池水位線較高，遠(yuǎn)離警戒線；其次，當(dāng)前房地產(chǎn)政策正從市場紓困轉(zhuǎn)向促消費(fèi)、惠民生，所有的住房政策都會(huì)轉(zhuǎn)向支持合理消費(fèi)需求。
李宇嘉指出，盡管近年來商品房銷售下滑，但公積金繳存正常，繳存范圍不斷擴(kuò)大，資金池規(guī)模不斷增長。包括廣州在內(nèi)，大部分城市的公積金個(gè)貸率都低于85%的警戒線。推行“商轉(zhuǎn)公”政策可以盤活閑置的普惠金融資源，最大程度發(fā)揮資金效力。
廣州《商轉(zhuǎn)公征求意見稿》就指出，當(dāng)住房公積金個(gè)人住房貸款率（簡稱“個(gè)貸率”）低于75%時(shí)啟動(dòng)商轉(zhuǎn)公貸款；當(dāng)個(gè)貸率達(dá)到85%及以上時(shí)可采取防控措施，包括但不限于實(shí)行商轉(zhuǎn)公貸款額度管控、預(yù)約申請等措施；當(dāng)個(gè)貸率達(dá)到90%及以上時(shí)暫停。
從實(shí)際情況看，不僅廣州，全國多個(gè)城市的公積金個(gè)貸率都持續(xù)走低。
據(jù)記者查詢，以濟(jì)南為例，2023年9月30日本部個(gè)貸率為80.32%，今年6月30日降至76.29%；保定市2024年9月末住房公積金個(gè)貸率為80.24%，6月末降至71.42%。
隨著更多城市可能跟進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”政策，這項(xiàng)惠民政策有望惠及更廣泛的購房群體，為房地產(chǎn)市場注入新的活力。它不僅可以減輕購房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)住房消費(fèi)，還能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 盧茜
