2025年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)，依然逃不開“盈利承壓”的關(guān)鍵詞。
新京報貝殼財經(jīng)根據(jù)企業(yè)公告、東方財富網(wǎng)梳理出20家典型上市房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，行業(yè)整體毛利率進一步下探至11.26%，“低毛利”現(xiàn)象愈發(fā)深刻。
更值得關(guān)注的是，房企之間的盈利分化正在拉大，頭部企業(yè)靠多元業(yè)務(wù)穩(wěn)住利潤基本盤，部分出險房企卻陷入毛虧擴大的困境，行業(yè)盈利格局正在重塑。
部分企業(yè)靠多元業(yè)務(wù)穩(wěn)利潤，出險企業(yè)毛虧擴大
毛利率作為房企盈利的“晴雨表”，在行業(yè)深度調(diào)整期更具觀察價值。2025年上半年，政策波動、供需失衡、成本高企等因素交織，直接拉低了房企的整體盈利水平。從20家典型房企的表現(xiàn)來看，毛利率已明顯分化為三個梯隊，頭部與尾部差距懸殊。
具體到20家房企，毛利率排在前三位的是新城控股、華潤置地、保利置業(yè)，分別是26.85%、24%、17.46%，分別同比增長了5.25、1.72、3.2個百分點。
細究高毛利的原因，“非開發(fā)業(yè)務(wù)”的貢獻尤為關(guān)鍵。以新城控股為例，其“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式成效顯著：商業(yè)運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；物業(yè)出租及管理毛利率達71.20%，為公司整體利潤持續(xù)帶來貢獻。而房地產(chǎn)開發(fā)銷售的毛利率僅為7.96%，與去年同期相比減少了2.97個百分點。
華潤置地則是上半年的“利潤王”，歸母凈利潤118.8億元，同比增長16.21%，其盈利邏輯與新城控股相似，經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻突出。
2025年上半年，華潤置地綜合毛利率為24.0%，同比提升1.8個百分點。其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率為15.6%，同比提升3.2個百分點；經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為72.9%，同比提升1.4個百分點，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含酒店）毛利率為77.8%，同比提升0.4個百分點。
與華潤置地營業(yè)收入規(guī)模同屬第一陣營的還有保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)，其毛利率分別為14.64%、9.97%、17.4%。
縱觀20家典型房企，除了新城控股、華潤置地、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、中國金茂的毛利率在16%-27%之間外，其他房企均低于15%，諸如招商蛇口14.38%、華發(fā)股份14.16%、綠城中國13.41%、金地集團13.17%、建發(fā)國際12.89%、濱江集團12.24%、越秀地產(chǎn)10.64%。這一梯隊的企業(yè)雖未陷入虧損，但盈利空間已被大幅壓縮。
最令人擔憂的是碧桂園、融創(chuàng)中國、世茂集團等出險房企，毛利率為負值，分別是-8.9%、-10.43%、-6.2%。
以融創(chuàng)中國為例，2025年上半年毛虧約為20.8億元，較去年同期毛虧約18.1億元增加約2.7億元；毛利率為-10.4%，較去年同期毛利率-5.3%有所降低。
對于毛虧的增加和毛利率的下降，融創(chuàng)中國在財報中解釋，主要由于集團的物業(yè)銷售收入減少，且在上半年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)銷售產(chǎn)品毛利率較低所致。
新城毛利率增幅領(lǐng)跑，龍湖降幅近8個百分點
從同比變化來看，20家典型房企的毛利率呈現(xiàn)“10升10降”的分化態(tài)勢，既有企業(yè)逆勢突圍，也有企業(yè)盈利大幅回撤。誰在上升？誰在下滑？
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10家企業(yè)同比出現(xiàn)增長，分別是新城控股、保利置業(yè)、首開股份、濱江集團、招商蛇口等。10家房企毛利率出現(xiàn)同比下滑，分別是龍湖集團、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國、華發(fā)股份、保利發(fā)展等。
其中，新城控股增幅最多，同比增長5.25個百分點，其次是保利置業(yè)、首開股份，分別同比增長3.2、2.91個百分點。
10家毛利率下滑的企業(yè)中，龍湖集團的降幅最為顯著。2025年上半年，龍湖集團毛利額約74.2億元，毛利率為12.63%，去年同期分別是96.4億元、20.57%，同比下降約23%、7.94個百分點。
早在業(yè)績發(fā)布前，龍湖就發(fā)布了盈利預(yù)警，稱利潤下降主要是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下滑所致。
不過值得注意的是，其運營業(yè)務(wù)毛利率仍高達77.7%，同比增長2.3%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30.0%，可見非開發(fā)業(yè)務(wù)仍在為龍湖提供盈利緩沖，只是短期內(nèi)難以抵消開發(fā)業(yè)務(wù)的拖累。
除龍湖外，碧桂園、世茂集團、融創(chuàng)中國的毛利率降幅也較大，分別下降7.23、6.2、5.15個百分點，進一步陷入負毛利區(qū)間。
而一向以“盈利穩(wěn)健”著稱的中海地產(chǎn)，上半年毛利率也創(chuàng)下新低，降至17.40%，較2024年同期下降4.66個百分點，甚至低于2024年全年17.70%的水平，頭部房企的盈利壓力也在加大。
此外，越秀地產(chǎn)2025年上半年毛利率約為10.64%，同比下降3.08個百分點。華發(fā)股份毛利率為14.16%，同比下降2.58個百分點。保利發(fā)展毛利率14.64%，同比下降1.38個百分點。中國金茂毛利率16.16%，去年同期是16.25%。
低毛利成行業(yè)長期常態(tài)，明年或現(xiàn)“邊際改善”
從行業(yè)視角來看，毛利率下滑已成為房企的“共性難題”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年50家典型上市房企整體毛利率僅10%，同比下降2個百分點；凈利率、歸母凈利率均為-9%，處于虧損狀態(tài)。2025年上半年房企的整體表現(xiàn)，不過是這一趨勢的延續(xù)。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱，毛利率下滑已成為當前行業(yè)普遍面臨的共性特征。雖然去年四季度“止跌企穩(wěn)”的政策定調(diào)明確后，一系列支持政策密集出臺，在政策推動下，去年四季度至今年二季度，市場成交量迎來一波反彈，房價降幅也至少實現(xiàn)了收窄。不過，這一輪市場積極變化尚未反映在企業(yè)財報中。從今年上半年的財報數(shù)據(jù)來看，整體仍呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑態(tài)勢，其核心原因在于當前財報所體現(xiàn)的，仍是過去兩到三年間項目的經(jīng)營成果，彼時整體市場較為低迷。
對于毛利率未來走勢，張宏偉稱，明年下半年開始，去年四季度至今年二季度的項目將可能逐步納入財報核算中來，有望帶動毛利率實現(xiàn)一定程度改善。
“但需明確的是，這種改善非大幅提升，核心邏輯在于整體市場尚未出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)。一方面，去年四季度至今年二季度的反彈周期中，銷量回升并未伴隨價格同步上漲，市場結(jié)構(gòu)性去庫存壓力依然存在。另一方面，即便在同期成交量表現(xiàn)較好的一線城市新房市場，區(qū)域分化特征也十分顯著，郊區(qū)仍面臨較大的去庫存壓力?！睆埡陚フf。
簡而言之，未來房企盈利可能出現(xiàn)邊際改善，但低毛利仍將是行業(yè)的長期常態(tài)，如何在有限的盈利空間內(nèi)找到新的增長曲線，將成為房企活下去、活得好的關(guān)鍵。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
制圖 盧子雄
編輯 楊娟娟
校對 盧茜
